我們小區(qū)業(yè)主花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)小區(qū)地下停車(chē)位，或辦理了產(chǎn)權(quán)證，或僅僅獲得了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在使用地下停車(chē)位時(shí)，我們還要額外按年按月向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納一定金額的服務(wù)費(fèi)。最讓人氣惱的是，大家花費(fèi)大筆資金購(gòu)買(mǎi)的使用權(quán)，或許原本權(quán)屬就是屬于小區(qū)全體業(yè)主的。只不過(guò)在不知情的情況下，開(kāi)發(fā)商忽悠大家掏了不該掏的大筆金錢(qián)。

那么，小區(qū)地下停車(chē)位的權(quán)屬究竟是屬于開(kāi)發(fā)商的還是全體業(yè)主的？小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向哪個(gè)政府部門(mén)申請(qǐng)確權(quán)？因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，筆者曾多次接觸到開(kāi)發(fā)商和業(yè)主關(guān)于小區(qū)地下停車(chē)位權(quán)屬的相關(guān)咨詢。小區(qū)業(yè)主如果覺(jué)得自己被開(kāi)發(fā)商坑了，又怎樣維護(hù)自己權(quán)益，讓開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)買(mǎi)地下停車(chē)位的資金呢？

因?yàn)樾^(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬不明確，帶來(lái)一系列問(wèn)題，比如，1、開(kāi)發(fā)商究竟能不能對(duì)地下停車(chē)位進(jìn)行銷售或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理過(guò)程中，如何認(rèn)定該地下停車(chē)位究竟是使用權(quán)專用車(chē)位，還是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的專有車(chē)位？

而地下停車(chē)場(chǎng)不同的屬性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。如果產(chǎn)權(quán)界定不清，小區(qū)業(yè)主權(quán)利有可能被任意侵害。比如在本地有很多地下停車(chē)場(chǎng)屬于小區(qū)附屬設(shè)施，小區(qū)業(yè)主是共有權(quán)利人，就因?yàn)檎疀](méi)有相關(guān)部門(mén)認(rèn)領(lǐng)權(quán)屬界定職責(zé)，造成相當(dāng)數(shù)量的地下停車(chē)場(chǎng)被開(kāi)發(fā)商分割以后，又被非法銷售或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并非法獲利。

在本地，絕大多數(shù)的地下停車(chē)場(chǎng)都是建在7層以上高層商品房的地下。建筑物都是利用地面建筑的立柱、構(gòu)造物進(jìn)行建筑的，屬于“結(jié)建式”建筑，依據(jù)人防部門(mén)相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)納入人防車(chē)位進(jìn)行管理。如果向國(guó)土規(guī)劃部門(mén)咨詢查詢，就可以發(fā)現(xiàn)此類地下停車(chē)場(chǎng)屬于小區(qū)公用設(shè)施。根據(jù)人防設(shè)施管理規(guī)定應(yīng)屬于平時(shí)民用，戰(zhàn)時(shí)人防征用。

原國(guó)家人防委、國(guó)家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于改變結(jié)合民用工程修建防空地下室規(guī)定的通知》（人防委字1984第9號(hào)）第二條規(guī)定“結(jié)合民用建筑修建防空地下室，應(yīng)貫徹平戰(zhàn)結(jié)合的原則，確保工程質(zhì)量，提高投資效果。防空地下室的設(shè)計(jì)，既要符合戰(zhàn)時(shí)防空的要求，又要充分考慮平時(shí)使用的需要，使其具有戰(zhàn)時(shí)能防空，平時(shí)能為生產(chǎn)、生活服務(wù)的雙重功能。在報(bào)批民用建筑的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)時(shí)，要明確防空地下室的平時(shí)用途?！?/p>

第三條規(guī)定“結(jié)合民用建筑修建防空地下室，一律由建筑單位負(fù)責(zé)修建。所需的資金，列入建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和概（預(yù)）算之內(nèi)，納入基本建設(shè)投資計(jì)劃。所需材料，按現(xiàn)行規(guī)定，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的不同所有制、不同隸屬關(guān)系、不同投資渠道，分別由部門(mén)、地方和企事業(yè)單位安排”

為了支持地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，各地政府一般不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)成本進(jìn)行法律意義上嚴(yán)格的成本監(jiān)審，所以很難通過(guò)查詢商品房建設(shè)成本來(lái)認(rèn)定此類地下停車(chē)場(chǎng)權(quán)屬（如果商品房建設(shè)成本構(gòu)成包括了地下停車(chē)場(chǎng)，而開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)出售商品房收回地下停車(chē)場(chǎng)建設(shè)成本并獲得相應(yīng)利潤(rùn)，此類地下停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬一般會(huì)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商后期商品房交付而轉(zhuǎn)移到小區(qū)全體業(yè)主；相反，權(quán)屬則屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)）。

而作為小區(qū)個(gè)體業(yè)主，即便知道自己掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)（或者購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)）的地下停車(chē)位權(quán)屬原本就屬于全體業(yè)主，也很難通過(guò)行政或者民事手段要求開(kāi)發(fā)商退款，原因就是在監(jiān)管層面上，沒(méi)有一個(gè)政府部門(mén)愿意幫助業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。而在地下停車(chē)位管理上政出多門(mén)，住建、發(fā)改、國(guó)土規(guī)劃、稅務(wù)等部門(mén)不愿意主動(dòng)作為是造成諸多開(kāi)發(fā)商為所欲為的根本原因。

其實(shí)，只要住建部門(mén)主動(dòng)出面對(duì)地下停車(chē)位的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)定，看看是否是人防法上“結(jié)建式”建筑；發(fā)改部門(mén)主動(dòng)出面對(duì)該商品房建設(shè)成本進(jìn)行監(jiān)審，看看小區(qū)商品房建設(shè)成本里是否包括地下停車(chē)位的建設(shè)成本；稅務(wù)部門(mén)主動(dòng)出面查看一下小區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)在小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地增值稅有沒(méi)有將地下停車(chē)位建設(shè)成本列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

國(guó)土規(guī)劃部門(mén)主動(dòng)出面查看上述資料后結(jié)合當(dāng)初建設(shè)規(guī)劃資料，不難對(duì)地下停車(chē)位的權(quán)屬人進(jìn)行認(rèn)定。下面是筆者根據(jù)相關(guān)執(zhí)法實(shí)踐列出的一張圖表，各位可以對(duì)照?qǐng)D表進(jìn)行確權(quán)。地下停車(chē)位的權(quán)屬分兩個(gè)層級(jí)：一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，二是使用權(quán)。使用權(quán)從屬依附于于建筑物不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。本地地下停車(chē)位一般沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，有兩個(gè)方面原因：一是，該地下停車(chē)位依法不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，二是，可以辦理產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槠渌蛞恢睕](méi)有辦理。

遇到對(duì)小區(qū)地下停車(chē)位權(quán)屬疑問(wèn)時(shí)，建議先以業(yè)主委員會(huì)的名義，向發(fā)改部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)商品房建設(shè)成本構(gòu)成，再向住建部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)該地下停車(chē)場(chǎng)是否屬于利用地面向下延伸修建的“結(jié)建式”建筑？如果發(fā)改部門(mén)無(wú)法提供商品房建設(shè)成本構(gòu)成，無(wú)法確認(rèn)是否包含地下停車(chē)場(chǎng)建設(shè)成本，可以稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)公開(kāi)地下停車(chē)場(chǎng)建設(shè)成本有沒(méi)有參與商品房開(kāi)發(fā)時(shí)的土地增值稅抵扣，在取得上述材料以后，向當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)確權(quán)可能會(huì)更容易。當(dāng)然，也可以直接向國(guó)土規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)確權(quán)。

下面筆者以一張圖表，對(duì)地下停車(chē)位的各類情形簡(jiǎn)單進(jìn)行匯總，供大家對(duì)照?qǐng)D表對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)的地下停車(chē)位權(quán)屬進(jìn)行預(yù)判，也可以依據(jù)此表進(jìn)行維權(quán)。

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